Недвижимость во Вьетнаме. И как купить недвижимость в Нячанге

Эта статья, в первую очередь, будет интересна тем людям, которые планируют переехать жить во Вьетнам (или приезжать сюда на регулярные зимовки) или купить недвижимость во Вьетнаме. Для всех остальных статья о недвижимости Вьетнама и Нячанга в частности, будет хорошим побуждением к действию, ведь никогда не поздно выйти за рамки собственной скорлупы и начать покорять мир!

Вьетнам, в широком смысле, открылся для иностранных инвесторов лишь в 2015 году. С тех пор, во Вьетнам хлынули денежные потоки от различных корпораций, частных компаний, обычных туристов и скупщиков недвижимости – все они желали захватить лакомый кусочек пожирнее в этой отрасли.

Лично я считаю, что Вьетнам на данный момент является одним из самых интересных мест для инвестиций в недвижимость в Азии. В экономическом центре Вьетнама – Хошимине, для примера, квадратный метр в одном из новейших жилых комплексов, стоит всего от 1200$ до 1600$. Доходность от аренды в крупных городах Вьетнама – одна из самых высоких в Азии, после Японии и Кореи.

Тем не менее, прежде чем покупать недвижимость во Вьетнаме и в Нячанге в частности, важно узнать все подводные камни и мелочи этого рынка, а так же, рассмотреть всю теорию и увидеть практические примеры покупки недвижимости во Вьетнаме в качестве иностранца.

В этой статье я поделюсь множеством ценной информации, касающейся правил иностранного владения, налогов на недвижимость, процесса покупки, способов получения ипотеки и многого другого.

Могут ли иностранцы купить недвижимость во Вьетнаме?

В недалёком прошлом лишь немногие иностранцы смогли инвестировать в недвижимость Вьетнама, главная причина этого – неблагоприятные условия рынка недвижимости и строгие правила иностранного владения со стороны правительства Вьетнама.

Однако в июле 2015 года во Вьетнаме был принят закон о жилом фонде (LRH), который значительно облегчил покупку недвижимости иностранцам. На данный момент, каждый желающий (в том числе и иностранец) может купить неограниченное количество единиц недвижимости во Вьетнаме.

Хотя ранее ограничение было следующее: максимум одна единица в кондоминиуме. Таким образом, за последние годы во Вьетнаме произошли коренные изменения в правилах иностранного владения недвижимостью. И всё же, стоит понимать, что под “покупкой” недвижимости иностранцами во Вьетнаме подразумевается “аренда” сроком на 50 лет, с правом продления.

Вид на Хошимин с реки Меконг

Кратко о новом вьетнамском законе об иностранном владении недвижимостью

  • иностранцы могут купить недвижимость во Вьетнаме, просто имея туристическую визу на руках;
  • иностранцы могут покупать не более 30% квартир в одном кондоминиуме и не могут владеть более 10% объектов недвижимости в одном земельном проекте;
  • срок аренды для иностранцев во Вьетнаме – 50 лет, но может быть продлен;
  • если у вас вьетнамский супруг(-га), вы можете получить право владения недвижимостью.

Могут ли иностранцы купить землю во Вьетнаме?

Иностранцы не могут покупать и владеть землей во Вьетнаме, как во многих других странах Юго-Восточной Азии. Вместо этого земля принадлежит всему вьетнамскому народу, но управляется государством (видишь суслика? А он есть).

Как написано в национальном вьетнамском Законе о земле, иностранцам и иностранным организациям разрешается арендовать землю. Срок аренды составляет до 50 лет, но в некоторых случаях до 70 лет. Однако, в 2019 вьетнамское правительство будет рассматривать вопрос о продлении срока аренды с 50 до 99 лет.

Собираетесь во Вьетнам?! В Alphaviet export: coffee & tea (бывший Crazy Shop) вы купите лучший вьетнамский КОФЕ в ВАШЕЙ жизни! Сомневаетесь? Приходите на БЕСПЛАТНУЮ дегустацию! А ещё действуют СКИДКИ до 20%!!! ТОЧКА НА КАРТЕ

Но, с другой стороны, не стоит терять бдительность, не чёткой гарантии, что именно Вам удастся продлить срок аренды – ведь каждый случай рассматривается индивидуально. Именно с этой целью, не так давно правительство Вьетнама приняло важную поправку, о которой пойдёт речь ниже.

Права на использование земли во Вьетнаме (LUR)

К счастью, во Вьетнаме появился закон о земле под названием «Права на землепользование» (LUR), который снижает риски инвестиций во Вьетнам для иностранцев. Даже если государство Вам не продлило аренду земли, Вы имеете право использовать землю – как это предусмотрено в LUR.

Это также дает Вам право контролировать земли, арендованные или выделенные вьетнамским государством. Имейте в виду, что Вам необходимо предоставить Свидетельство о правах на землепользование (LURC) правительству Вьетнама, прежде чем вы сможете арендовать землю.

Современный Хошимин

Могут ли иностранцы покупать недвижимость у вьетнамцев?

Иностранцы часто покупают недвижимость напрямую у застройщиков на первичном рынке или у иностранцев, которые ранее покупали недвижимость на первичном рынке. Однако нужно знать, что существуют ограничения на вторичном рынке для иностранцев, так как они не могут покупать недвижимость у местных граждан (вьетнамцев), если иностранная квота в этом конкретном здании уже заполнена (30%).

Когда иностранцы приобретают недвижимость у застройщика, важно получить свидетельство о собственности. В 2017 году у иностранцев возникли проблемы с получением свидетельств о праве собственности, что по понятным причинам вызвало некоторое разочарование.

Так почему же это произошло? Ответ прост: согласно закону, иностранцы не могут владеть имуществом в районах, зарезервированных для защиты национальной обороны и безопасности. И именно министерство национальной обороны и министерство общественной безопасности должны решить, находится ли имущество в районе, который зарезервирован для защиты национальной безопасности и безопасности. Так что в этом аспекте нужно быть особенно внимательным при покупке недвижимости во Вьетнаме.

Главные документы при покупке недвижимости во Вьетнаме

Розовая книга. Это и есть свидетельство о собственности. Такое название связанно с цветом бланков, на котором печатается этот документ. Розовая книга доказывает права на вашу собственность. Это книга даст Вам право сдавать в аренду Вашу собственность и декларировать информацию, например, о наследовании.

Красная книга. Наличие этого документа обуславливает право собственности на землю, а не на физические структуры, такие как дома и квартиры.

Договор купли-продажи (SPA). Я думаю, этот документ не нуждается в представлении, все и так о нём знают.

Что нужно помнить при покупке недвижимости во Вьетнаме

Розовая книга является более мощным доказательством права собственности, хотя ее наличие не является юридическим требованием. Для чего нужно розовая книга, и какие преимущества она даёт? Розовая книга обязательно Вам понадобится, если Вы:

  • сносите, обслуживайте, ремонтируйте или перестраивайте свой дом, если соблюдаете условия и процедуры законов о строительстве;
  • проводите сделки при продаже, залоге или сдаче в аренду имущества.

Как выглядит процесс покупки недвижимости во Вьетнаме?

Прежде чем Вы решите инвестировать во Вьетнам, вам необходимо понять процесс покупки. Вы же не хотите, чтобы какие-либо сюрпризы или неизвестные сборы появлялись позже в процессе? Вот, поэтому стоит разобраться до конца. Итак, ниже я составил список важных вещей, которые необходимо учитывать при покупке.

1. Оплата недвижимости во Вьетнаме происходит в местной валюте – донгах

Это начальный шаг процесса, и самый важный. Планируете ли вы платить наличными, кредитом на жильё или их комбинацией? Ещё не так давно во Вьетнаме было обычным делом, когда местные жители платили за недвижимость исключительно в золоте – из-за нестабильности курса вьетнамского донга. Нынче уже другие времена, теперь спокойно можно расплачиваться за недвижимость именно вьетнамскими донгами – одной из самых стабильных валют в мире.

2. Где именно во Вьетнаме Вы планируете купить недвижимость?

Если вы ищете выгодную недвижимость, которая будет расти в цене, то активно развивающиеся районы в городе Хошимин могут быть хорошим выбором, так как этот мегаполис в настоящее время привлекает много иностранных компаний, экспатов и богатых местных жителей.

Если вы ищете пляжный курорт, то Дананг или Нячанг могут стать отличным выбором. В Дананге в последнее время значительно выросли цены на жилье, и этот город развивается семимильными шагами.

Так же стоит рассмотреть Ханой – столицу Вьетнама и город Хайфон, куда приезжают тысячи туристов ежедневно, чтобы увидеть одну из главных достопримечательностей Вьетнама – бухту Халонг

3. Услуги юриста или агента по недвижимости во Вьетнаме

Я бы посоветовал нанять хорошего юриста во Вьетнаме для оформления крупных сделок и при покупке земельной собственности. Вьетнамский рынок недавно открылся для зарубежного мира, поэтому на этом пути могут возникнуть некоторые препятствия.

Однако иностранцы редко нанимают юристов или агентов по недвижимости при покупке квартир на первичном рынке. Авторитетные вьетнамские застройщики, такие как Novaland и CapitaLand, в основном строят и управляют новыми кондо-проектами в Хошимине и Ханое. Так же, во Вьетнаме очень много других иностранных застройщиков, которые следуют международным стандартам качества при постройки зданий и жилищных комплексов.

4. Внесение депозита за недвижимость во Вьетнаме

Когда Ваш агент помог Вам найти понравившийся вам проект, нужно будет внести невозвращаемый депозит в размере 100 миллионов донгов (около 4500$). Депозит может быть оплачен с помощью кредитной карты или банковским переводом, в результате чего подписывается опция в договоре по уплате депозита.

Обычно, сумма не возвращаемого депозита составляет 100 млн донгов, но могут быть и исключения, эта сумма зависит от того, как будет составлен ваш договор.

5. Оплата первого взноса

Покупатель должен оплатить первый взнос в течение 14 дней после внесения депозита. Платеж осуществляется банковским переводом. Когда Вы оплатили первый взнос, должен быть заключён соответствующий договор. Следует в обязательном порядке оплачивать последующие взносы, которые регламентируются договором.

6. Договор купли-продажи (SPA)

Следующий шаг: составление и оформление договора купли-продажи (SPA), если право на иностранное владение подтверждено.

7. Оплата налога на обслуживание

Прежде чем закончить заключение сделки, Вам необходимо будет оплатить сбор за обслуживание (2% от стоимости покупки). Помимо платы за обслуживание, ещё нужно будет заплатить вперёд на 1 год налог на эксплуатацию (0,5% от стоимости) и дополнительный взнос.

8. Подготовка к получению розовой книги

Когда уже подписан договор купли-продажи, и Вы уже ознакомились со своими финансовыми обязательствами, Вам будет необходимо представить документацию для заявления на получение розовой книги.

9. Окончательный расчет

Сделайте окончательный платеж в течение 14 дней после того, как вы получите уведомление о получении розовой книги. На этом всё – Вы стали счастливым обладателем недвижимости во Вьетнаме.

Вьетнамские деньги – донги

Перевод денег во Вьетнам в случае покупке недвижимости.

В целом, существует три варианта осуществления платежей:

  1. Откройте счет в любом вьетнамском банке, например: «Vietcombank», «Vietinbank» или «Military Bank». Прежде, чем отправится во Вьетнам, нужно отправить в один из банков электронное письмо с вашим конкретным запросом, тщательно изучить предложения банков на их сайтах (у всех есть английские версии сайтов).
  2. Сделать прямой денежный перевод из вашей страны в банковский филиал во Вьетнаме. Для этого существуют международные банки, такие как «HSBC».
  3. Перевести деньги (VND) напрямую продавцу на его личный счёт.

Важно знать: на данный момент, при пересечении границы Вьетнама, необходимо декларировать любые денежные суммы, превышающие сумму 5000 долларов США.

Ипотека для иностранцев во Вьетнаме

До 2016 года иностранцам было очень трудно, если не невозможно, получить ипотеку во Вьетнаме. До сих пор достаточно редки случаи выдачи ипотечных кредитов для иностранцев, но всё же это возможно сделать. Легче всего получить кредиты на недвижимость во Вьетнаме в таких банках, как «OCB», «HSBC» и «Standard Chartered».

В «OBC» Вы сможете получить следующие льготы в качестве иностранца (если вы состоите в браке с вьетнамским супругом или супругой):

  • кредит покрывает до 80% стоимости недвижимости;
  • срок кредитования 15 лет (так называемый кредитный тенор).

Чтобы получить кредит, Вам необходимо предоставить необходимые документы, такие как подтверждение сбережений на вашем счету, наличие какой-либо недвижимости, которой Вы в настоящее время владеете.

Налоги на недвижимость во Вьетнаме

Вьетнам предлагает конкурентоспособные налоги на недвижимость. Ниже будут расписаны все налоги, которые нужно будет заплатить при покупке недвижимости на первичном рынке Вьетнама.

НДС. НДС составляет 10% при покупке кондоминиумов на первичном рынке.

Плата за обслуживание / амортизационный фонд.

Плата за обслуживание в размере 2% также оплачивается покупателем.

Регистрационный сбор составляет 0,5% и оплачивается покупателем.

Арендный подоходный налог. Если вы покупаете недвижимость во Вьетнаме, чтобы сдать в аренду, вам нужно заплатить 5% НДС и подоходный налог с населения 5%. Таким образом, общая ставка 10% применяется к вашим доходам от аренды.

Налог на прирост капитала. Даже если теоретически налога на прирост капитала не существует, вам нужно платить подоходный налог с населения в размере 2% при продаже недвижимости.

Земельный налог. Иностранцы, в большинстве случаев, не могут купить землю, но всё же, для общей информации: налог составляет 0,03 – 0,15%. При необходимости, проконсультируйтесь со своим агентом или юристом, чтобы уточнить, как правильно поступать с налоговыми платежами.

С 2015 года иностранцы могут покупать недвижимость во Вьетнаме

Лучшие места для покупки недвижимости во Вьетнаме

Хошимин (Сайгон)

Хошимин – это, так называемая, экономическая столица Вьетнама, так же, этот мегаполис  является одним из самых быстрорастущих городов в Азии и привлекает все больше инвесторов со всего мира. Одна из причин заключается в том, что производство в Китае становится все дороже, поэтому часто, многие производственные мощности переносятся во Вьетнам, в том числе и в окрестности Хошимина.

Другая причина заключается в том, что люди из Гонконга и материкового Китая ищут зарубежные инвестиции, так как в последние годы цены там значительно выросли.

Вы можете быть уверены, что найдете недвижимость по ценам, которые будут на 20-30% ниже по сравнению с ценами в таких городах, как Шанхай, Сингапур, Гонконг и Шэньчжэнь.

Ко всему прочему, не только цены на недвижимость быстро растут, но и доходность от аренды тоже на высоком уровне, особенно по сравнению с другими странами Юго-Восточной Азии.

Лично мне импонирует Хошимин из-за его деловой атмосферы, возможностей, которые он может предложить, а так же сравнительно небольшая удалённость от других деловых центров Азии, таких как Куала-Лумпур, Пномпень, Гонконг и Сингапур.

А ещё, в Хошимине сохранились старинные здания в колониальном стиле, которые легко смешанные с местной культурой и новейшими небоскребами, вся эта атмосфера делает этот город одним из самых интересных мест для инвестиций в ближайшие годы.

Дананг

Дананг – самый большой курорт во Вьетнаме, с населением в 1 млн человек. Дананг располагает самой большой береговой линией во Вьетнаме, а так же находится ровно посередине страны, куда летают прямые рейсы из основных деловых центров в Азии.

С каждым годом Дананг получает все больше инвестиций, особенно из таких стран, как Корея, Япония и Китай, где больше известен своими курортами и красивой природой.

Цены на недвижимость в Дананге ниже, чем, например, в Хошимине, и, тем более, чем в других, более развитых странах Азии. В Дананге легко найти отели и кондоминиумы высшего класса, которых здесь строится всё больше и больше. Инфраструктура Дананга является одной из лучших во Вьетнаме и имеет благоприятную финансовую среду. Если Вы ищете место для приятного отдыха совмещённое с инвестициями в бизнес-целях, стоит обратить особое внимание на Дананг.

Нячанг

Нячанг ещё в древние времена считался главным курортом во Вьетнаме, здесь самый благоприятный климат, по мнению большинства вьетнамцев.

Нячанг имеет удобное расположение, между двух мегаполисов: Хошимина и Дананга, кроме того, Нячанг является самым известным курортом среди русских, китайских, корейских и австралийских туристов. В европейском квартале Нячанга сосредоточено много магазинов, ресторанов, баров, где вывески будут на русском и китайском языках, так как этот курорт принимает большинство туристов именно из этих стран.

Большинство персонала в отелях, многие местные жители, даже уличные торговцы умеют разговаривать на китайском или русском языке, так же многие из них владеют английским языком.

Стандартный вьетнамский дом на три этажа

Цены на недвижимость и стоимость проживания, как правило, в Нячанге на порядок дешевле, чем в Хошимине, Ханое или Дананге. В этом и есть главная особенность Нячанга в плане покупки недвижимости. С 2015 года именно в Нячанге сложилась одна из самых больших русскоязычных диаспор во Вьетнаме – здесь на регулярной основе проживают около 4-5 тысяч граждан России, Украины, Белоруссии, Казахстана.

Где-то, примерно 35% всего бизнеса в Нячанге принадлежит именно русскоязычной диаспоре: магазины, кафе, рестораны, бары, производство продуктов питания и т.д.

Касательно жилой недвижимости в Нячанге: здесь есть несколько прекрасных вариантов в разных частях города. В основном, квартиру можно купить в жилых комплексах «Muong Thanh», которых в Нячанге целых четыре (и ещё два комплекса строятся), так же почти закончен самый большой кондоминиум в Нячанге – «Napoleon», его обещают сдать в полностью готовом виде с отделкой квартир в начале 2020 года.

Что касается цен на квартиру в Нячанге, то они следующего порядка: если покупать квартиру в строящемся здании, то цена будет ниже, чем в полностью законченном варианте.

К примеру, за трёхкомнатную квартиру с двумя санузлами просили 45 000$, когда здание было на этапе постройки («Muong Thanh Oceanus» – жилой комплекс в северной части Нячанга), теперь же точно такая же квартира будет стоить уже 65 000$, так как здание уже давно сдано в эксплуатацию и заселено на 88%.

Что касается домов, то тут всё гораздо сложнее. Как я уже говорил, вторичный рынок недвижимости практически не доступен для иностранцев, поэтому нужно будет пойти на ухищрения, чтобы приобрести недвижимость такого плана в Нячанге.

Для примера, самим местным жителям, постройка 3-х или 4-х этажного дома обойдётся приблизительно в 100 000$ + покупка земли 10 000-15 000$.

Тут нужно сделать лирическое отступление и рассказать, как выглядит стандартный новый дом для вьетнамца: это постройка в 6 метров шириной и 25 метров в глубину, минимум 2 этажа в высоту, но лучше 3 или 4 этажа. Как правило, на первом этаже всегда живут сами хозяева дома, там же находится стоянка для транспорта, на втором этаже – живут их дети, либо родители, а третий этаж отводится для алтаря и комнаты для молитв.

Бывает ещё так, что на первом этаже живёт хозяин дома, а второй и третий этаж сделан под небольшой гест хаус, где сдаются комнаты для всех желающих.

Жилой комплекс на окраине Нячанга

Кстати, не так давно, в Нячанге продавался небольшой 5-этажный отель на третьей береговой линии на 8 номеров, цена была 150 000$, что довольно недорого для здания такого уровня. Так что теперь вам стал понятен примерный порядок цен на недвижимость в Нячанге, а уже понять, как приобрести недвижимость, я надеюсь, вам помогла моя статья.

Ханой

Ханой является столицей Вьетнама, хотя он гораздо меньше по размерам делового центра Вьетнама – Хошимина. Как политический и культурный центр, Ханой не привлекает столько инвесторов, подобно Хошимин, так же Ханой гораздо реже упоминается в СМИ, чем тот же Хошимин. Больше всех в Ханой инвестируют китайцы и корейцы, предпочитая этот уютный, атмосферный город шумному и пыльному Хошимину.

Заключение

Экономика Вьетнама быстро растет, а цены на недвижимость во Вьетнаме до сих остаются в вполне приемлемых пределах. Цены на недвижимость во Вьетнаме на 20-30% ниже, чем в крупных городах Китая и Кореи, хотя по экономическим показателям Вьетнам догонит эти страны уже через 7-10 лет.

Правительство Вьетнама с 2015 года значительно облегчило иностранцам покупку недвижимости, но всё же, следует быть осторожным перед покупкой, лучше нанять квалифицированного специалиста в лице юриста или агента по недвижимости.

Так же стоит помнить, что под покупкой недвижимости во Вьетнаме имеется ввиду, аренда на 50 лет с возможностью продления, фактическое приобретение недвижимости и земли во Вьетнаме доступно только вьетнамцам. И не забывайте, что во Вьетнаме самый главный документ на недвижимость – это свидетельство о праве собственности, так называемая розовая бумага или книга.

Большинство иностранных инвесторов вкладывают деньги в такие города, как Хошимин, но и в другие города Вьетнама, такие как Дананг или Нячанг так же находятся на подъеме.

Мой совет: лучше всего приехать самостоятельно во Вьетнам и тщательно изучить местный рынок недвижимости, для того, чтобы увидеть всё собственными глазами и составить личное мнение. А уже после этого принимать какие-либо инвестиционные решения.

Я уверен, что эта статья была полезна для Вас, если Вы уже давно поглядываете в сторону Азии, и, всё-таки остановили свой выбор на Вьетнаме.

Желаю Вам удачи при покупке недвижимости во Вьетнаме!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *